Mesmo, que devidas cautelas sejam adotadas, ainda assim, a aquisição do imóvel irá envolver riscos, porém, com algumas medidas asseguratórias tomadas, esses riscos diminuirá de forma exponencial.
Logo, algumas certidões deverão serem requeridas.
1) certidão de propriedade do imóvel
Que nada mais é que a cópia da matrícula do imóvel, que deverá ser requerida ao oficial de registro de imóveis onde está matriculado ou transcrito, o referido imóvel.
Além disso, essa certidão, não poderá ser uma cópia antiga da matrícula. Para outorga de uma escritura, a matrícula deverá ter no mínimo trinta dias, desde sua emissão. Isso, simplesmente, tem o intuito de coibir que o vendedor de má-fé, venda o mesmo imóvel para várias pessoas.
Nesse sentido, se dá a importância de logo que possível ser efetivado o registro do bem.
De acordo com SCAVONE,
o imóvel já pode ter sido vendido e uma certidão antiga não mostrará o novo proprietário, embora os trinta dias, a bem da verdade, não garantem plenamente que o imóvel não tenha outro dono por ocasião da escritura.[1]
Assim, embora, a lei fale dos 30 dias, se faz necessário a certidão o mais recente possível.
Essa cópia da matrícula ou da transcrição, indicará por exemplo:
– O estado civil do vendedor, que caso seja casado precisará da anuência do cônjuge, exceto nos regimes de separação total de bens, ou a depender do caso, também no regime de separação final dos arquestos;
– se o imóvel já está prometido a outra pessoa;
– se o imóvel está hipotecado;
– se o imóvel está penhorado por dividas, nos termos dos artigos 792 e 828 do C,C.
– se está gravado com usufruto ou uso;
– se está dado em garantia de locação;
– se está contido por cláusula de inalienabilidade;
– se o vendedor comprou do Pai, Avós, tendo mais herdeiros (Código civil, artigos 179 e 496);
– se há averbação da construção.
2) CERTIDÃO NEGATIVA DE TRIBUTOS MUNICIPAIS
Por ser os tributos municipais obrigação propter rem (obrigação que acompanha o bem). Caso haja débito, o adquirente que se responsabilizará por eles.
3) CERTIDÃO NEGATIVA DE DÉBITOS CONDOMINIAIS (caso o bem objeto da compra seja um condomínio)
Da mesma forma que os impostos imobiliários os débitos condominiais também são obrigações que acompanham o bem, (propter rem). Assim, o imóvel irá responder pelos seus débitos na pessoa de seu titular vigente.
4) CERTIDÃO NEGATIVA DA COMARCA DA RESIDÊNCIA DO VENDEDOR
Pode ocorrer, de o vendedor está em grave situação financeira e, seus bens remanescentes não serem capazes de cobrir suas dívidas, assim, necessário se faz uma certidão também na comarca que reside o vendedor, para se certificar que além de o imóvel não conter restrições averbadas, o seu dono também não tenha dívidas, ao qual, o imóvel adquirido poderá vir a responder.
Portanto, além de outras medidas asseguratórias que podem vir a serem tomadas, acredito, serem essas as principais, com tais medidas, dificilmente, o adquirente irá incorrer em má-fé, no caso de ser alegado pelo credor do vendedor do imóvel, caso isso venha ser alegado por um possível credor, o adquirente ou outro terceiro interessado poderá se valer de embargos de terceiro para se valer de seu direito, provando que não agiu de má-fé, já que tomou todas as medidas cabíveis para analisar as condições do imóvel.