O registro é um negócio jurídico solene. Assim, a escritura pública é essencial a validade desse negócio. Com algumas exceções, trazidas por leis especiais, desse modo, nos termos do artigo 108 do Código Civil, para os negócios jurídicos cujo valores ultrapassem 35 salários mínimos do maior valor vigente no país, a escritura pública é essencial.
Com exceção do regime de separação total de bens, artigo 1647 do Código Civil e da participação final dos aquestos desde que haja pacto antinupcial, artigo 1656 do Código Civil, há necessidade da outorga conjugal para que se faça a escritura pública. “a anuência do marido ou da esposa”.
Porém, a aquisição do bem imóvel, não se completa somente com a escritura pública, ou seja, só irá se completa com o registro do bem, junto ao oficial de Registro de Imóveis da circunscrição imobiliária competente.
Pois, a escritura não transfere um direito real oponível a terceiros, ela simplesmente é um título que dá direito ao registro – esse sim, é um direito real oponível a terceiros. Já que o vendedor, agindo de má-fé poderá passar essa escritura a mais de uma pessoa, nesse caso quem registrar primeiro será o dono.
Vejamos um exemplo: suponhamos que A vende um imóvel e passa a escritura a B e B não efetua o registro e, nesse meio A passa outra escritura a C e C registra o bem, nessa hipótese C será o verdadeiro e único dono do bem, restando a B o comprador prejudico tentar reaver esse prejuízo em face de A, mas não do imóvel ou de C, já que ele terá um direito pessoal em relação a A, já C, terá um direito real, por ter registrado o bem.
Portanto, prevalece a máxima, só é dono do bem imóvel, quem registra. Ressalte-se aqui, que essa regra só se aplica a bem imóvel.