Muitas das vezes, em sua grande maioria, esses contratos contêm cláusulas abusivas que caso o Promitente Comprador queira fazer o distrato para rescindir o contrato, sendo todas aplicadas teria ele quantias a pagar ao invés de receber. Assim sendo, ocorre que nesse tipo de contrato, acaba não sendo possível mais se fazer o distrato consensual.
Mas, diante disso o que pode/deve o Promitente Comprado fazer? Com isso, resta ao Promitente Comprador, após a assessoria de um Advogado da área, procurar o judiciário e propor uma ação de Resolução do Contrato, que irá dar ensejo à Rescisão desse contrato.
Nesse caso, tem entendido o STJ que o Promitente Comprador tem direito à devolução nesse caso de 75 a 90% do que pagou em face da loteadora/construtora ou da incorporadora caso envolva imóvel na planta, de forma corrigida a depender da nuance do caso, além de variar de estado para estado, devendo ainda em caso de resolução esses valores serem devolvidos em uma única parcela.
No estado do Paraná por exemplo, tem-se pacificado que essa devolução deva ser em torno de 90% daquilo que o Promitente Comprador pagou.
Com a entrada em vigor da Lei nº 13.786/2018 – nova Lei do distrato, causou um certo espanto em muita gente, uma vez que consta que essa retenção poderá ser de até 50%, de acordo com o artigo 67-A, § da Lei 4.591/64 e Lei 6.766/79. Diz ser possível a retenção de até 50% no caso de ocorrer o distrato. Porém, o próprio artigo é claro, na qual diz que isso só ocorrerá no caso de haver patrimônio de afetação, que é quando se cria uma empresa, com um CNPJ próprio para garantir o empreendimento a ser construído. São poucos os empreendimentos no Brasil que conta com o patrimônio de afetação, já que ele se torna muito custoso.
Vale frisar que esse direito só faz jus até o habite-se, ou seja, até a entrega das chaves, sendo que após a questão se torna mais complicada, após o habite-se, ocorre a alienação fiduciária, que é quando o banco entra como agente financiado do bem.
Nesse caso, o banco quita (paga as quantias devida ao Promitente Vendedor), e o Promitente Comprador deixa de ter uma relação direta com o vendedor, podendo esse vim a responder somente em caso de ocorrer algum vício/dano anterior a compra no imóvel e essa relação passa a ser com o banco, que é o agente financiador.
Nesse caso, não se torna compensável fazer a rescisão do contrato, uma vez que nesse contrato que envolve alienação fiduciária, uma vez o imóvel estando em atraso, via de regra à uma carência de três meses, esse imóvel ocorrerá a consolidação do bem em favor do banco financiador, essa consolidação será realizada toda em cartório, sem necessidade do meio judicial, o Promitente Comprador será citado e poderá quitar as quantias devidas corridas mais demais custas, como custas advocatícias e de cartório.
Após irá a leilão, indo para leilão na primeira praça será leiloado pelo valor integral, não ocorrendo à venda nessa primeira tentativa o que quase sempre acontece, ele irá a leilão novamente e, dessa segunda vez poderá ser vendido até pela metade do preço, ou seja 50% do seu valor.
Com a venda, a Lei diz que o que sobrar deverá ser devolvida ao Compromissário Comprador, ocorre que, pagando todas as custas, se torna mais fácil ter ele quantias a pagar do que a receber, sendo isso o que ocorre na maioria dos casos, uma vez que o imóvel é vendido bem abaixo do preço.