CONTRATO DE LOCAÇÃO/POSSÍVEIS DÚVIDAS
A Lei do inquilinato determina um índice para reajuste da locação?
O reajuste nesse caso é aberto, ou seja, as partes podem escolher o índice que acharem melhor, IGPM/FGV; IPC-A/IBGE; INPC-IBGE etc. Contudo, o índice do qual o aluguel for reajustado deve estar constatado no contrato e deverá ser um índice só. Não pode constar que será aplicado esse ou aquele ou o de melhor reajuste etc. deve ser certo e determinado.
Quais critérios que devem estar definido no contrato de locação?
Em primeiro lugar, deve-se começar pelo título, exemplo: contrato de locação residencial; comercial etc;
Em segundo lugar a qualificação das partes;
Em terceiro lugar o objeto do negócio – além de incluir o endereço completo, incluir também o nome da matrícula e nº de contribuinte.
LEGISLAÇÃO SOBRE LOCAÇÃO NO BRASIL
Temos algumas Leis em nosso país que trata sobre assunto.
Entre elas, temos o estatuto da terra, que trata da locação de imóveis rústicos e rurais; temos também o Código Civil, que trata da locação de bens móveis e de alguns bens imóveis, como: hotel; motel; aparte hotel; espaço publicitário; vaga de garagem autônoma (que é aquele com a matricula própria).
Além, da principal delas, que é a Lei 8.245/91 que sofreu algumas alterações pela Lei 12.112/2009, essa Lei trata da locação residencial; não residencial e por temporada de imóvel.
COMO FUNCIONA OS VALORES PARA CASO DE RESCISÃO NO CONTRATO?
A multa pode ser pactuada, pode existir cláusula de aplicação de multa, no entanto, quando existe essa multa, normalmente é de três aluguéis. Essa multa deverá ser proporcional ao tempo que o locatário deixou de cumprir com a locação, exemplo: o aluguel foi pactuado em 30 meses, saio em 15 meses, logo, o locatário terá que pagar metade da multa, proporcional ao descumprimento de 15 meses. Caso contrário será cobrança abusiva.
QUANDO POSSO ENTRAR COM AÇÃO DE DESPEJO?
Diferentemente do que alguns pensam e dizem, a ação de despejo poderá ser proposta com um dia de atraso do aluguel e não somente após três meses.
O LOCADOR PODE ESCOLHER O LOCATÁRIO?
Sim, assim como os bancos escolhem para quem emprestam seu dinheiro, com o locador é a mesma coisa. Caso não ache firmeza no locatário pode optar por não alugar o imóvel a ele.
QUAIS SÃO AS GARANTIAS LOCATÍCIAS?
Primeiramente, vale frisar, que as garantias que se exige não garantem muita coisa, além de tornar o processo de despejo mais demorado. O imóvel alugado sem garantia, a ação corre muito mais rápido, além de se ter mais chance de se conseguir êxito em uma liminar de despejo.
Mas, então, porque todo mundo exige garantia na hora de alugar seu imóvel? Isso ocorre, por falta de conhecimento, esse entendimento empírico que parece ser obrigatório a garantia. Ao invés, da garantia em si, se torna mais efetivo se fazer uma análise aprofundada do potencial locatário.
Agora, adentrando na questão dos tipos da garantia, temos três tipos, quais sejam:
1º CAUÇÃO: em regra, no Brasil, a caução é em dinheiro, que o correto quando seja em dinheiro, seria depositar em uma conta – poupança, porém, pode ser dado outro bem imóvel ou até outro bem móvel como garantia. O locatário pode, inclusive, dar um bem de um amigo em garantia.
Nesse caso da caução ser de terceiro/amigo é necessário averbar na matrícula?
O ideal é sempre utilizar o direito registral, ou seja, o direito extrajudicial e fazer essa averbação no Registro de imóveis. Isso gera direito de preferência, dá publicidade ao negócio etc. Isso gera proteção tanto do inquilino como do locador.
2º FIADOR: que é uma garantia pessoal, tratado inclusive no CC. Quando se usa a garantia fiador no contrato de locação, não se deve colocar nesse contrato o fiador e o imóvel, senão, teremos nesse caso, duas garantias, deve-se descrever somente o fiador, é bem usual em nosso país se colocar o fiador e o imóvel garantindo.
3º SEGURO: hoje, temos várias espécies de seguro, sendo mais de 20, contudo, o mais usual é o seguro fiança: Existem no mercado diversos bancos e seguradoras que prestam este serviço e a documentação e exigências para a sua efetivação vai depender de cada uma.
4º Cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento: embora, na prática não se utiliza muito esse tipo de garantia locatícia, a Lei 11.196/2005, trouxe em seu artigo 88 essa modalidade, aonde prevê que as instituições autorizadas pela Comissão de Valores Mobiliários (CVM) a exercer atividade de administração de carteira de títulos e valores mobiliários ficam autorizadas a constituir fundos de investimento que permitam a cessão fiduciária de suas cotas em garantia de locação imobiliária.
POSSO TER VÁRIAS GARANTIAS NO CONTRATO DE LOCAÇÃO?
Nesse sentido, a regra é clara, assim como trata a Lei 8.245/91 em seu artigo 37, parágrafo único, aonde diz ser vedado, sob pena de nulidade a exigência de mais de um tipo de garantia nos contratos de locação.
Portanto, não pode, por exemplo constar no contrato de locação algo do tipo: o fiador X dá um imóvel no endereço X em garantia, nesse caso se configuraria duas garantias, uma Caução – o imóvel e outra Fiança – que é o fiador.
QUAL O PROCEDIMENTO PARA SE FAZER A COBRANÇA DO ALUGUÉL EM ATRASO?
O ideal é sempre antes de tomar qualquer atitude judicial, notificar o locatário (Princípio da conciliação), em segundo plano, caso não se resolva, seria a ação de despejo. Porém, há várias espécies de despejo, essa ação inclusive, poderá ser proposta pelo próprio locatário em face do locador.
Essas foram algumas nuances que envolvem possíveis dúvidas em relação à locação de imóveis, caso, ainda assim, tenham outras dúvidas, deixem abaixo para que possamos analisar.